Transmission

Le démembrement de propriété expliqué simplement

Par Emmanuel Saubesty, conseiller en investissements financiers3 novembre 202625 min de lecture

Un même appartement peut appartenir à deux personnes à la fois, sans qu’aucune des deux n’en soit pleinement propriétaire. Cela paraît étrange au premier abord. C’est pourtant le principe du démembrement de propriété, un mécanisme du droit civil que les notaires utilisent tous les jours. Il sépare le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, l’usufruit, du droit d’en disposer, la nue-propriété. Derrière ces deux mots se trouvent des usages très concrets. Un conjoint peut continuer à vivre dans le logement familial après un décès. Des parents peuvent commencer à transmettre leur patrimoine tout en gardant les loyers. Un épargnant peut aussi investir dans l’immobilier d’une manière différente. Le démembrement a toutefois ses règles, ses contraintes et ses risques. Chaque partie a ses obligations. La valeur fiscale de chaque droit obéit à un barème. Certains montages peuvent susciter des désaccords familiaux, voire une remise en cause par l’administration. Pour suivre ces mécanismes pas à pas, une famille fictive vous accompagnera tout au long de ces pages : Martine et Gérard, leurs enfants Camille et Lucas, et leur appartement loué en centre-ville. Vous y trouverez de quoi poser les bonnes questions avant toute décision.

En bref

• Le principe : la pleine propriété se divise entre un usufruitier, qui utilise le bien ou en perçoit les revenus, et un nu-propriétaire, qui en détient la substance.
• Plusieurs formes : usufruit viager, usufruit temporaire, achat démembré dès l’origine, quasi-usufruit sur des sommes d’argent.
• Trois origines fréquentes : une donation, une succession ou une acquisition partagée.
• Une valorisation encadrée : la loi fiscale fixe la valeur de chaque droit selon l’âge de l’usufruitier ou la durée de l’usufruit. Les chiffres en vigueur figurent sur impots.gouv.fr.
• Un outil de transmission : les droits de donation portent sur la seule nue-propriété, et la réunion des droits au décès de l’usufruitier n’est en principe pas taxée.
• Des risques réels : conflits entre parties, indivision, difficulté à vendre, manque de liquidités, présomption fiscale, et pour les placements démembrés, perte en capital et revenus non garantis.
• Une précaution clé : rédiger une convention de démembrement adaptée à chaque situation.

Démembrement de propriété : comprendre les trois droits du propriétaire

Pour comprendre le démembrement, il faut d’abord regarder ce que contient la pleine propriété. Les juristes la décomposent en trois prérogatives, héritées du droit romain. Ces trois mots latins reviennent dans tous les actes notariés, autant les apprivoiser tout de suite.

Usus, fructus et abusus : les trois briques de la pleine propriété

L’usus désigne le droit d’utiliser le bien. Pour un logement, c’est le droit de l’habiter ou d’y loger un proche. Pour un portefeuille de titres, c’est le droit de les détenir et d’en assurer la gestion courante.

Le fructus est le droit d’en percevoir les fruits. Il s’agit des loyers d’un appartement, des dividendes d’actions ou des intérêts d’un placement. L’abusus, enfin, est le droit de disposer du bien : le vendre, le donner, le transformer en profondeur.

Quand une seule personne réunit ces trois droits du propriétaire, elle détient la pleine propriété. Le démembrement consiste simplement à les répartir entre deux titulaires différents.

Qui détient quoi après la séparation ?

L’usufruitier reçoit l’usus et le fructus. Il peut habiter le bien ou le louer et encaisser les loyers. Le nu-propriétaire conserve l’abusus, souvent qualifié de « coquille » du bien.

Prenons Martine et Gérard. Ils possèdent un appartement qu’ils louent. S’ils donnent la nue-propriété à Camille et Lucas tout en gardant l’usufruit, rien ne change dans leur quotidien : ils continuent à percevoir les loyers. Les enfants, eux, détiennent déjà la substance du bien, mais ils ne peuvent ni l’occuper ni toucher les revenus.

Pendant le démembrement, l’abusus du nu-propriétaire reste limité. Il ne peut pas vendre la pleine propriété seul, puisque l’usufruitier doit aussi donner son accord. Il peut céder sa nue-propriété isolément, mais ce droit trouve rarement preneur.

Ne pas confondre démembrement et indivision

L’indivision est une autre situation fréquente. Plusieurs personnes y détiennent chacune une quote-part de pleine propriété sur un même bien, par exemple des frères et sœurs après une succession. Tous ont les mêmes types de droits, simplement partagés.

Le démembrement crée au contraire deux droits de nature différente. L’un profite du bien aujourd’hui, l’autre en deviendra pleinement titulaire plus tard. Les deux situations peuvent d’ailleurs coexister : si Camille et Lucas reçoivent ensemble la nue-propriété, ils sont nus-propriétaires en indivision entre eux.

Pour une présentation officielle de ces notions, le ministère de l’Économie propose une fiche intitulée tout savoir sur le démembrement de propriété, utile pour fixer le vocabulaire. Retenez l’idée centrale : démembrer, ce n’est pas partager un bien en morceaux, c’est partager les pouvoirs qui s’exercent sur lui.

Usufruitier et nu-propriétaire : droits, devoirs et répartition des charges

Une fois les droits séparés, chacun hérite aussi de responsabilités. C’est souvent là que naissent les surprises. Beaucoup de familles découvrent les obligations légales au moment où une facture arrive.

Ce que l’usufruitier doit assumer

L’usufruitier profite du bien, mais il doit en jouir « en bon père de famille », selon l’expression traditionnelle du Code civil. Concrètement, il prend en charge l’entretien courant. L’article 605 du Code civil encadre ces obligations.

Sur le plan fiscal, il déclare les loyers perçus au titre des revenus fonciers. En principe, il règle aussi la taxe foncière. Il est également celui qui déclare le bien à l’impôt sur la fortune immobilière, l’IFI, lorsque cet impôt le concerne. Les règles précises figurent sur impots.gouv.fr.

Ce qui revient au nu-propriétaire

Le nu-propriétaire ne perçoit rien tant que l’usufruit court. Il reste pourtant redevable, par principe, des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil. Il s’agit par exemple de la réfection d’une toiture ou de la reprise de murs porteurs.

Imaginez la scène : la copropriété de l’appartement de Martine et Gérard vote un ravalement lourd. Camille et Lucas, encore étudiants, reçoivent un appel de fonds alors qu’ils ne touchent aucun loyer. La situation est légale, mais elle peut vite devenir tendue si personne ne l’a anticipée.

Tableau récapitulatif des rôles

Élément	Usufruitier	Nu-propriétaire
Utiliser ou habiter le bien	Oui	Non, pendant le démembrement
Percevoir les revenus	Oui	Non
Vendre la pleine propriété	Seulement avec l’accord du nu-propriétaire	Seulement avec l’accord de l’usufruitier
Entretien courant	À sa charge (article 605 du Code civil)	Non, sauf convention contraire
Grosses réparations	Non, sauf convention contraire	À sa charge (article 606 du Code civil)
Taxe foncière	En principe	Possible si une convention le prévoit
Déclaration à l’IFI	En principe, sur la pleine propriété	En principe dispensé

La convention de démembrement, une boussole commune

Ces règles légales s’appliquent par défaut. Les parties peuvent les aménager dans une convention de démembrement, rédigée en général avec un notaire ou un avocat. Elle précise la répartition des charges, les modalités d’information du nu-propriétaire ou encore les visites du bien.

Pour un portefeuille de titres, elle fixe aussi les règles de gestion et le sort du prix en cas de vente. Le guide de Legalstart sur les obligations de chaque partie détaille ces points. Un démembrement sans convention ressemble à une colocation sans règlement intérieur : tout va bien, jusqu’au premier désaccord.

Usufruit viager, temporaire, quasi-usufruit : les formes du démembrement

Tous les démembrements ne se ressemblent pas. Leur durée, leur origine et la nature du bien concerné changent beaucoup leurs effets. Faisons le tour des principales variantes.

L’usufruit viager, la forme la plus répandue

Dans l’usufruit viager, le droit de l’usufruitier s’éteint à son décès. C’est la configuration classique en cas de donation de la nue-propriété ou de succession au profit du conjoint survivant.

Sa valeur fiscale dépend de l’âge de l’usufruitier au moment de l’opération. Plus il est jeune, plus son usufruit est censé durer, donc plus il vaut cher. Nous reviendrons sur ce barème un peu plus loin.

L’usufruit temporaire, pour une durée choisie

L’usufruit peut aussi être constitué pour une durée fixe. À l’échéance, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété. Des parents peuvent par exemple consentir à un enfant l’usufruit temporaire d’un studio pour la durée de ses études.

Dans ce cas, les parents ne transmettent rien définitivement. Ils récupèrent la pleine propriété au terme prévu. La valeur fiscale de cet usufruit dépend de sa durée, selon un barème distinct consultable sur impots.gouv.fr.

Le démembrement dès l’acquisition

Le démembrement peut naître au moment même de l’achat. Un parent acquiert l’usufruit, un enfant la nue-propriété, et chacun paie la part correspondant à la valeur de son droit. On parle parfois de démembrement « ab initio », c’est-à-dire dès l’origine.

Le quasi-usufruit sur des sommes d’argent

Que se passe-t-il quand le bien démembré se consomme par l’usage, comme une somme d’argent ? On ne peut pas utiliser un billet sans le dépenser. Le droit prévoit alors le quasi-usufruit.

Le quasi-usufruitier peut utiliser librement les fonds. En contrepartie, le nu-propriétaire détient une créance de restitution, qui devient exigible à la fin du démembrement, en général au décès du quasi-usufruitier. Sa succession devra alors rembourser une somme équivalente.

Ce mécanisme apparaît souvent avec les clauses bénéficiaires démembrées d’assurance-vie. Il présente un risque évident : si les fonds ont été dépensés et que la succession ne suffit pas, la créance peut être difficile à récupérer. Une convention de quasi-usufruit, enregistrée, permet de mieux encadrer cette situation.

L’usufruit successif

Un acte peut prévoir qu’au décès du premier usufruitier, l’usufruit passe à une seconde personne, souvent le conjoint survivant. Gérard pourrait ainsi donner la nue-propriété aux enfants en se réservant l’usufruit, puis prévoir qu’il revienne ensuite à Martine. Les enfants ne récupéreront la pleine propriété qu’après le second décès. Ce choix se prépare dès la rédaction de l’acte, et non après coup.

Choisir une forme de démembrement, c’est d’abord choisir une durée et un équilibre entre les générations.

Donation, succession, achat : comment naît un démembrement de propriété

Le démembrement ne tombe pas du ciel. Il résulte toujours d’un acte ou d’une situation juridique précise. Trois origines reviennent dans la grande majorité des cas.

La donation de la nue-propriété

C’est l’usage le plus courant. Des parents donnent la nue-propriété d’un bien à leurs enfants et conservent l’usufruit. Ils gardent ainsi l’usage du logement ou les revenus jusqu’à leur décès.

Pour Martine et Gérard, c’est une façon d’anticiper la transmission de l’appartement loué sans renoncer aux loyers qui complètent leur retraite. Pour un bien immobilier, l’acte passe obligatoirement devant notaire. Le cabinet détaille ce scénario dans un article consacré à la donation de la nue-propriété aux enfants.

D’autres formes de donation existent. La donation-partage, réalisée devant notaire entre plusieurs enfants, fige la valeur des biens au jour de l’acte, ce qui limite les contestations futures. La donation-partage transgénérationnelle permet d’inclure les petits-enfants, avec l’accord des enfants.

La succession et les droits du conjoint survivant

Au décès d’un époux, le conjoint survivant dispose d’options légales. En présence d’enfants communs, il peut notamment choisir de recevoir l’usufruit de la totalité des biens du défunt. Les enfants deviennent alors nus-propriétaires.

Lorsque le défunt avait des enfants d’une précédente union, les options légales sont plus restreintes. Une donation entre époux, dite aussi donation au dernier vivant, élargit les choix possibles. Les fractions exactes selon le nombre d’enfants sont présentées sur service-public.fr.

Pourquoi la loi encadre-t-elle davantage le cas des familles recomposées ? Parce qu’un usufruitier et des nus-propriétaires sans lien affectif fort peuvent avoir des intérêts opposés. L’un veut profiter du bien, les autres veulent en préserver la valeur.

L’achat démembré

Deux personnes peuvent acheter ensemble un bien en répartissant dès le départ usufruit et nue-propriété. Chacune finance sa part selon la valeur de son droit. Ce schéma se rencontre entre parents et enfants, mais aussi entre personnes sans lien familial.

Le démembrement croisé en est une variante. Deux personnes, souvent des partenaires non mariés, se répartissent réciproquement l’usufruit et la nue-propriété. Au décès de l’une, l’autre conserve ses droits. Ce montage demande une rédaction soignée, car ses effets fiscaux dépendent du lien entre les parties.

Quels biens peut-on démembrer ?

Le champ est large. Voici les principaux actifs concernés :

• l’immobilier : résidence principale, résidence secondaire, logement locatif ;
• les parts de société : SCI, société d’exploitation, holding ;
• les parts de SCPI, ces sociétés qui détiennent un parc immobilier pour le compte d’épargnants ;
• les comptes-titres et contrats de capitalisation ;
• les sommes d’argent, par le biais du quasi-usufruit ;
• les capitaux d’assurance-vie, via une clause bénéficiaire démembrée.

Le choix de l’actif n’est pas neutre. Démembrer des parts de SCI plutôt qu’un appartement en direct change la gouvernance, la gestion et les possibilités de vente. Le bon point de départ reste l’objectif poursuivi, pas l’outil lui-même.

Valeur de l’usufruit et de la nue-propriété : le principe du barème fiscal

Combien vaut un droit qu’on ne peut ni habiter ni louer ? La question est essentielle, car c’est sur cette valeur que portent les droits de donation ou de succession. La loi fiscale apporte une réponse forfaitaire.

Le barème de l’article 669 du Code général des impôts

Pour un usufruit viager, l’article 669 du CGI fixe la répartition entre usufruit et nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier au jour de l’acte. Le raisonnement est simple : plus l’usufruitier est jeune, plus il profitera longtemps du bien.

Son usufruit vaut donc davantage, et la nue-propriété moins. À mesure que l’âge avance, la balance s’inverse. Les tranches d’âge et les pourcentages correspondants sont publiés sur impots.gouv.fr, et il est préférable de s’y référer directement.

Pour un usufruit temporaire, le même article prévoit une valorisation selon la durée de l’usufruit, par périodes successives. Là encore, la grille officielle fait foi.

Pourquoi l’âge du donateur compte autant

Revenons à Martine et Gérard. S’ils donnent la nue-propriété de leur appartement relativement tôt, la valeur taxable pour Camille et Lucas sera plus faible que s’ils attendent plusieurs années. Les droits de donation sont calculés sur cette seule nue-propriété, après application des abattements prévus pour le lien de parenté.

Ces abattements se renouvellent après un certain délai. Transmettre par étapes permet donc, selon les situations, de les utiliser plusieurs fois. Les montants et la durée de renouvellement sont indiqués sur service-public.fr et impots.gouv.fr.

Il n’existe aucune limite d’âge pour donner. L’effet du barème diminue simplement avec le temps, puisque la nue-propriété se rapproche de la pleine propriété.

La valorisation économique, une autre approche

Le barème fiscal s’impose pour les donations et successions. Dans une acquisition démembrée entre co-acquéreurs, une méthode dite économique peut aussi être utilisée. Elle tient compte du rendement attendu du bien, de la durée de l’usufruit et d’autres paramètres.

Les sociétés de gestion qui proposent des parts de SCPI en démembrement retiennent généralement cette approche. Ses résultats peuvent s’écarter du barème fiscal. Le recours à une méthode plutôt qu’une autre mérite d’être justifié et documenté.

Pour approfondir les conséquences fiscales des différents scénarios, la fiche de Fiscaloo sur la fiscalité du démembrement apporte des compléments utiles. Gardez en tête une règle : la valeur du droit transmis dépend du moment choisi, ce qui fait du calendrier une donnée à part entière de la réflexion.

Transmission du patrimoine : protéger le conjoint et organiser la succession

Le démembrement est d’abord un outil d’organisation familiale. Il permet de concilier deux besoins souvent contradictoires : protéger celui qui reste et préparer la place de ceux qui suivent.

Le conjoint survivant, usufruitier, et les enfants, nus-propriétaires

Supposons que Gérard décède. Martine choisit l’usufruit de l’appartement locatif. Camille et Lucas en deviennent nus-propriétaires. Martine continue à percevoir les loyers, ce qui préserve son niveau de vie.

Le conjoint survivant est exonéré de droits de succession. Les enfants, eux, sont taxés sur la seule valeur de la nue-propriété, selon le barème. Au décès de Martine, ils deviendront pleins propriétaires sans nouveaux droits sur cette réunion, car elle résulte de l’extinction de l’usufruit et non d’une nouvelle transmission.

Transmettre de son vivant en gardant la main

Selon l’actif, le donateur usufruitier peut conserver les revenus, voire un certain contrôle. Pour des parts de société, il peut rester gérant ou président. Les statuts doivent alors préciser la répartition des droits de vote entre usufruitier et nu-propriétaire.

Un point technique mérite l’attention : selon la jurisprudence, l’usufruitier n’a pas la qualité d’associé. Conserver au moins une part en pleine propriété est une précaution souvent évoquée. Le cabinet présente ces mécanismes dans son article sur le démembrement de propriété appliqué au patrimoine familial.

La clause bénéficiaire démembrée en assurance-vie

Dans un contrat d’assurance-vie, l’assuré peut désigner un usufruitier et des nus-propriétaires comme bénéficiaires. Le conjoint reçoit alors l’usufruit des capitaux, les enfants la nue-propriété.

Trois issues sont possibles pour les fonds versés. Le quasi-usufruit permet au conjoint d’utiliser librement les capitaux, les enfants détenant une créance de restitution. La répartition immédiate partage les capitaux selon la valeur de chaque droit. Le remploi consiste à réinvestir les sommes dans un actif lui-même démembré.

Ce dispositif a des limites. Le quasi-usufruitier peut dépenser les fonds, et la créance des enfants peut devenir difficile à recouvrer. Les nus-propriétaires doivent parfois payer des droits sans avoir perçu de liquidités. Une rédaction précise de la clause et une convention de quasi-usufruit permettent de mieux encadrer ces situations.

Les règles fiscales de l’assurance-vie au décès dépendent notamment de l’âge de l’assuré lors des versements. Les détails sont exposés sur service-public.fr. Si le vocabulaire vous semble dense, le glossaire de la gestion de patrimoine reprend les définitions essentielles. Protéger le conjoint et préparer la transmission aux enfants ne s’opposent pas, à condition de mesurer l’équilibre entre les deux.

Investir en nue-propriété ou en usufruit temporaire : fonctionnement et risques

Le démembrement ne sert pas qu’à transmettre. Il permet aussi d’investir autrement, dans l’immobilier en direct ou dans des parts de SCPI. Le fonctionnement est logique, mais les risques ne disparaissent pas.

Le principe de l’acquisition démembrée

Un investisseur achète la nue-propriété d’un bien, tandis qu’un autre acquiert l’usufruit pour une durée déterminée. Le nu-propriétaire paie une fraction de la valeur du bien et ne perçoit aucun revenu pendant cette période. À l’échéance, il récupère la pleine propriété sans formalité fiscale liée à cette réunion.

L’usufruitier temporaire, de son côté, perçoit les revenus pendant la durée convenue. À l’issue, son droit s’éteint et il ne récupère pas de capital. Son investissement se « consomme » au fil du temps.

Le cas des SCPI démembrées

Des sociétés de gestion proposent des parts de SCPI en nue-propriété ou en usufruit temporaire. Plus la durée de l’usufruit est longue, plus la nue-propriété coûte proportionnellement moins cher, car l’attente des revenus est plus longue. L’usufruit, à l’inverse, coûte davantage.

Sophie, dirigeante d’une PME, s’intéresse par exemple à l’usufruit temporaire pour placer une partie de la trésorerie de sa société sur une période définie. Un particulier qui n’a pas besoin de revenus immédiats peut, à l’inverse, regarder la nue-propriété dans une logique de long terme. Ces profils illustrent des logiques, pas des recommandations. Pour comprendre la mécanique de ces véhicules, le guide complet des SCPI et la page dédiée à l’investissement en nue-propriété donnent des repères.

La fiscalité de ces investissements dépend du statut de l’investisseur, particulier ou société. Les règles en vigueur sont présentées sur impots.gouv.fr. Si des performances passées sont présentées, rappelez-vous qu’elles ne préjugent pas des performances futures.

Les risques de l’investissement démembré

Investir en démembrement expose aux risques du sous-jacent, auxquels s’ajoutent des contraintes propres :

• Risque de perte en capital : la valeur des parts ou du bien peut baisser. À l’échéance, la pleine propriété récupérée peut valoir moins que prévu.
• Revenus non garantis : pour l’usufruitier, les loyers ou les distributions dépendent de l’occupation des immeubles, de la solvabilité des locataires et des décisions de gestion.
• Liquidité non garantie : revendre une nue-propriété ou un usufruit temporaire avant terme est difficile. Les parts de SCPI elles-mêmes ne sont pas toujours rapidement cessibles.
• Durée de placement recommandée longue : pour les SCPI, elle est généralement de 8 à 10 ans. L’horizon d’un démembrement peut dépasser cette durée.
• Usufruit sans valeur résiduelle : à l’extinction, l’usufruitier temporaire ne conserve aucun capital.
• Évolution des règles fiscales : le cadre peut changer pendant la durée du placement.

L’AMF publie sur son site des fiches pédagogiques sur les SCPI et les risques associés, à consulter avant tout engagement. Un investissement démembré se juge sur sa durée totale, car c’est sur cet horizon que se mesurent ses contraintes autant que ses effets.

Risques et limites du démembrement de propriété : ce qu’il faut anticiper

Le démembrement est un outil utile, mais il ne s’adapte pas à toutes les situations. Ses limites sont juridiques, fiscales, financières et humaines. Mieux vaut les connaître avant de signer.

La présomption fiscale de l’article 751 du CGI

Lorsque le défunt détenait l’usufruit d’un bien et ses héritiers présomptifs la nue-propriété, l’administration peut présumer que le bien appartenait en totalité à la succession. Les héritiers risquent alors d’être taxés sur la pleine propriété.

Cette présomption peut être écartée, notamment si la donation a été faite par acte authentique suffisamment longtemps avant le décès, ou si le nu-propriétaire prouve avoir financé sa part avec ses propres fonds. Les conditions exactes figurent dans le texte de loi et sur impots.gouv.fr. Conserver les preuves de l’origine des fonds est une précaution élémentaire.

Les tensions entre usufruitier et nu-propriétaire

L’usufruitier veut profiter du bien, le nu-propriétaire veut en préserver la valeur. Ces intérêts divergent parfois. Un usufruitier peut négliger l’entretien. Un nu-propriétaire peut refuser de financer des travaux lourds alors qu’il ne perçoit aucun revenu.

Et si Lucas, devenu nu-propriétaire, n’avait pas les moyens de financer un ravalement ? La convention de démembrement, rédigée en amont, réduit ce type de blocage sans le supprimer totalement.

L’indivision entre plusieurs nus-propriétaires

Quand la nue-propriété est transmise à plusieurs enfants, ils sont en indivision entre eux. Certaines décisions exigent une majorité qualifiée, voire l’unanimité. Vendre ou louer peut alors devenir compliqué.

Transmettre des parts d’une SCI en nue-propriété, avec des statuts adaptés, est une piste souvent étudiée pour fluidifier la prise de décision. Cette solution entraîne toutefois des frais de constitution et de gestion.

La difficulté à vendre le bien

Vendre la pleine propriété suppose l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire. En cas de désaccord, la vente est bloquée. Céder séparément l’usufruit ou la nue-propriété reste possible en théorie, mais ces droits trouvent rarement acquéreur.

Donner la nue-propriété de sa résidence principale réduit ainsi la liberté de déménager. C’est un critère à peser sérieusement, notamment au regard des besoins futurs, comme un logement adapté avec l’âge.

Le manque de liquidités

Les nus-propriétaires doivent parfois payer des droits de donation ou de succession alors qu’ils ne perçoivent aucun revenu. Le cas se présente notamment avec une clause bénéficiaire démembrée. Prévoir une part de capital en pleine propriété pour régler les droits, ou conserver des actifs disponibles, permet de limiter ce risque.

Le caractère largement irréversible

Une donation de nue-propriété est en principe définitive. Le donateur ne peut pas revenir sur sa décision parce que sa situation a changé. Ce point mérite réflexion, surtout si les besoins de revenus ou de capital à la retraite restent incertains. La page consacrée à la gestion de patrimoine des retraités aborde ces questions d’équilibre.

Sur la question de l’abus de droit, l’administration ne vise pas le démembrement lorsqu’il poursuit un objectif patrimonial réel. Un montage fictif, en revanche, s’expose à une remise en cause. La solidité d’un démembrement tient moins à sa technicité qu’à la cohérence de ses motifs.

Fin du démembrement et réunion de la pleine propriété

Un démembrement a toujours vocation à prendre fin. Comprendre comment et quand il s’achève permet de mesurer sa portée réelle dans une stratégie de patrimoine.

L’extinction au décès de l’usufruitier

En cas d’usufruit viager, le démembrement cesse au décès de l’usufruitier. Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire de plein droit. Cette réunion n’est pas, en principe, soumise à des droits de succession, puisqu’il ne s’agit pas d’une nouvelle transmission.

Pour Camille et Lucas, cela signifie qu’au décès du dernier usufruitier, ils détiendront l’appartement en pleine propriété, en indivision entre eux. Les formalités pratiques, notamment auprès des services de publicité foncière, sont généralement accomplies par le notaire.

L’échéance d’un usufruit temporaire

Lorsque l’usufruit a été constitué pour une durée fixe, il s’éteint à la date prévue. Dans le cas d’un usufruit temporaire donné à un enfant, ce sont les parents qui retrouvent la pleine propriété. Dans le cas de parts de SCPI acquises en nue-propriété, c’est l’investisseur qui commence alors à percevoir les revenus, sans que ceux-ci soient garantis.

Les fins anticipées

Le démembrement peut aussi s’achever plus tôt. L’usufruitier peut renoncer à son droit par acte notarié, ce qui reconstitue immédiatement la pleine propriété. Attention, cette renonciation peut être considérée fiscalement comme une donation.

Les parties peuvent également vendre le bien ensemble. Le prix est alors réparti selon la valeur de chaque droit, sauf accord de remploi. Le nu-propriétaire peut enfin racheter l’usufruit restant.

Le coût d’un démembrement

La mise en place d’un démembrement entraîne des frais : honoraires de notaire, droits d’enregistrement ou de publicité foncière selon les cas, et droits de donation ou de succession calculés sur la valeur transmise. Les tarifs réglementés et les règles applicables sont consultables sur service-public.fr.

Les critères de réflexion avant de se lancer

Plutôt qu’un conseil, voici les questions à vous poser :

1. Quel est l’objectif principal : protéger un conjoint, transmettre, investir ?
2. Aurez-vous besoin, plus tard, de vendre le bien ou d’en mobiliser la valeur ?
3. Les futurs nus-propriétaires pourront-ils assumer les grosses réparations et les droits éventuels ?
4. Les relations familiales permettent-elles une gestion commune sur une longue durée ?
5. L’actif choisi est-il le plus adapté, ou des parts de société offriraient-elles plus de souplesse ?
6. Une convention de démembrement a-t-elle été prévue ?

D’autres ressources, comme ce dossier sur le démembrement appliqué à l’investissement locatif, complètent ces repères. Pour échanger sur votre propre situation, il existe aussi la possibilité d’un rendez-vous patrimonial à distance. Un démembrement bien pensé se prépare en regardant à la fois le jour de sa signature et le jour de sa fin.

Le nu-propriétaire peut-il habiter ou louer le bien ?

Non. Tant que l’usufruit court, seul l’usufruitier peut occuper le bien ou percevoir les loyers. Le nu-propriétaire n’en retrouvera l’usage qu’à l’extinction de l’usufruit, sauf accord particulier entre les parties.

Qui paie la taxe foncière d’un bien démembré ?

En principe, c’est l’usufruitier, puisqu’il dispose de la jouissance du bien. Une convention de démembrement peut toutefois prévoir une autre répartition entre usufruitier et nu-propriétaire.

Peut-on donner la nue-propriété à un enfant mineur ?

Oui. Un enfant mineur peut recevoir la nue-propriété d’un bien. L’opération doit respecter son intérêt et les règles de représentation du mineur, généralement vérifiées par le notaire.

Le démembrement de propriété peut-il être remis en cause par le fisc ?

Il peut l’être en cas de montage fictif ou si la présomption de l’article 751 du Code général des impôts s’applique sans pouvoir être écartée. Une opération justifiée par un objectif patrimonial réel et correctement documentée limite ce risque.

Où trouver les barèmes et abattements en vigueur ?

Les barèmes de valorisation de l’usufruit, les abattements et les tarifs des droits de donation et de succession sont publiés sur impots.gouv.fr et service-public.fr. Pour les placements démembrés comme les SCPI, le site de l’AMF propose des informations sur les risques.

Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Pour étudier votre situation, vous pouvez prendre rendez-vous en visio avec SEPIA Investissement, conseiller en investissements financiers (ORIAS n° 18005317), membre de la CNCEF Patrimoine.

Cet article est fourni à titre d’information générale et ne constitue pas un conseil personnalisé. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital ; les revenus et la liquidité ne sont pas garantis et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.