LMNP : investir en location meublée
La location meublée non professionnelle (LMNP) permet de percevoir des loyers peu ou pas imposés pendant de nombreuses années grâce à l’amortissement du bien, en direct ou en résidence gérée.
Le statut LMNP
Vous êtes loueur en meublé non professionnel lorsque vos recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an ou restent inférieures aux autres revenus d’activité de votre foyer. Au-delà, vous basculez dans le statut de loueur professionnel (LMP), aux règles différentes.
Micro-BIC ou régime réel ?
- Micro-BIC : un abattement forfaitaire s’applique sur les loyers (50 % pour la location meublée de longue durée, dans la limite d’un plafond de recettes ; des taux plus faibles s’appliquent à certains meublés de tourisme).
- Régime réel : vous déduisez vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurance) et vous amortissez le bien (hors terrain) et le mobilier. Les loyers sont souvent peu ou pas imposés pendant de longues années ; l’amortissement ne peut pas créer de déficit, mais l’excédent est reportable.
À la revente
La plus-value relève du régime des particuliers, avec des abattements pour durée de détention. Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sauf pour certaines résidences de services (résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD).
En direct ou en résidence gérée ?
- En direct : vous choisissez le bien et le locataire, et gérez (ou déléguez) la location.
- En résidence gérée (étudiants, seniors, EHPAD, tourisme d’affaires) : un exploitant loue votre lot par un bail commercial et vous verse un loyer prévu au bail, sans gestion locative de votre part. Des lots existants se trouvent aussi sur le marché secondaire.
Les risques à connaître
Vacance locative en direct ; dépendance à la solidité de l’exploitant en résidence gérée (renégociation ou impayés de loyers en cas de difficulté) ; revente parfois longue ; valeur du bien qui peut baisser. Les loyers ne sont pas garantis.
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Questions fréquentes
Quel régime choisir entre micro-BIC et réel ?
Le régime réel est souvent plus avantageux grâce à l’amortissement, mais il impose une comptabilité ; le choix se fait en chiffrant les deux options.
Qu’est-ce qui a changé pour la revente ?
Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sauf pour certaines résidences de services.
Les loyers d’une résidence gérée sont-ils garantis ?
Non. Ils sont prévus par le bail commercial, mais dépendent de la santé financière de l’exploitant.
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Comparatif : SCPI ou investissement locatif en direct : que choisir ?
Bon à savoir
SEPIA Investissement, Emmanuel Saubesty : immatriculé à l’ORIAS sous le n° 18005317 (orias.fr) en tant que conseiller en investissements financiers (CIF), adhérent de la CNCEF Patrimoine, association agréée par l’AMF ; courtier d’assurance (COA) et mandataire d’intermédiaire d’assurance (MIA) ; mandataire d’intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP). Pour le conseil, le cabinet ne facture pas d’honoraires : il est rémunéré par les commissions versées par les partenaires dont vous retenez les solutions, ce qui vous est détaillé avant toute souscription.
Les informations de cette page ont une vocation générale et ne constituent pas une recommandation personnalisée. Tout investissement comporte un risque de perte en capital ; les revenus et la liquidité ne sont pas garantis ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les règles fiscales citées sont celles en vigueur à la date de rédaction et peuvent évoluer.