Dispositif Jeanbrun : le statut du bailleur privé

Créé par la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun, ou statut du bailleur privé, succède au Pinel : il permet d’amortir fiscalement un logement loué nu, neuf ou ancien rénové, en contrepartie de loyers plafonnés.

Les logements concernés

• Le neuf : logement neuf ou acheté sur plan, dans un immeuble collectif.
• L’ancien rénové : travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, avec une étiquette énergétique A ou B après travaux.
• Les maisons individuelles sont exclues. Le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028.

Le mécanisme : un amortissement fiscal

Le bailleur déduit chaque année de ses revenus fonciers un amortissement calculé sur 80 % du prix (et des travaux dans l’ancien). Le taux dépend du niveau de loyer choisi :

• Neuf : 3,5 % (loyer intermédiaire), 4,5 % (social), 5,5 % (très social) ;
• Ancien rénové : 3 %, 3,5 % ou 4 %.

L’amortissement est plafonné par foyer à 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € par an selon le niveau de loyer. S’il crée un déficit foncier, celui-ci s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique, jusqu’à fin 2027).

Les engagements

Louer nu, comme résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans, avec une mise en location dans les douze mois, en respectant des plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Jeanbrun, Pinel, Denormandie : quelles différences ?

Le Pinel donnait une réduction d’impôt ; le Jeanbrun réduit le revenu foncier imposable grâce à l’amortissement. Le Denormandie reste une réduction d’impôt réservée à l’ancien rénové dans certaines communes. Un même logement ne peut pas cumuler ces dispositifs.

Les risques à connaître

Loyers plafonnés, vacance locative, valeur de revente incertaine, engagement long : l’avantage fiscal ne doit pas faire oublier la qualité de l’emplacement et du bien. Le dispositif peut encore évoluer.

Questions fréquentes

Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?

Oui, il prend le relais de l’investissement locatif aidé, avec un mécanisme différent : un amortissement plutôt qu’une réduction d’impôt.

Peut-on acheter une maison ?

Non, le neuf doit se situer dans un immeuble collectif et les maisons individuelles sont exclues.

Combien de temps faut-il louer ?

Au moins neuf ans, à titre de résidence principale du locataire, avec des loyers et des ressources plafonnés.

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