principe de la donation en nue-propriété

Le démembrement de propriété en vue d’une donation constitue une excellente technique d’optimisation fiscale de la transmission. En effet cette dernière ne portera que sur une partie seulement de la propriété du bien à transmettre. La valeur du bien transmis sera donc inférieur à la valeur du bien en pleine propriété.

Ainsi le donataire sera propriétaire de la nue-propriété, et le donateur restera propriétaire de l’usufruit. Au décès du donateur usufruitier aura lieu la réunion de l’usufruit à la nue-propriété. Cette opération ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe.

Pour déterminer la valeur de la nue-propriété du bien lors de la donation, et depuis la loi de finance 2004, il faut utiliser le barème suivant  :

Exemple d’une donation en nue-propriété

Prenons le cas d’une donation d’un bien d’une valeur de 500.000 € à un seul enfant, le père étant âgé de 68 ans.

Donation classique

abattement de 100.000 € => assiette taxable = 400.000 €

Droits de mutation selon la méthode rapide : 400.000 x 20% – 1806 € = 78.194 €

Donation de la nue-propriété

Valeur de la nue propriété selon l’article 669 du CGI :  500.000 x 60% = 300.000 €

abattement de 100.000 € => assiette taxable = 200.000 €

Droits de mutation selon la méthode rapide : 200.000 x 20% – 1806  € =  38.194 €

Outre la réduction des droit de mutations à titre gratuit, cette technique permet au donateur de garder l’Usufruit du bien et de continuer à en percevoir les fruits (par exemple bénéficier des loyers perçus par de l’immobilier locatif).

Conséquences juridiques

Le donateur, suite à une donation de la nue-propriété d’un bien, voit ses pouvoirs sur le bien diminuer. or le donateur qui garde l’usufruit d’un bien s’attend à continuer à jouir du bien de manière efficace. Dans le cas par exemple d’un immeuble locatif, il doit pouvoir effectuer des travaux de façon à pouvoir louer le bien dans de bonnes conditions et continuer de percevoir des revenus en tant qu’usufruitier. Il doit même pouvoir s’il le faut, vendre le bien afin d’acquérir un bien plus rentable ou investir dans d’autres actifs.

Financement et réalisation des travaux

Ainsi il nous faut rappeler ici que « L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu ».

Il faut donc à l’usufruitier l’accord du nue-propriétaire pour réaliser de grosses réparations.

Vente du bien objet de la donation

Article 621 du Code civil : « En cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien, le prix se répartit entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix. La vente du bien grevé d’usufruit, sans l’accord de l’usufruitier, ne modifie pas le droit de ce dernier, qui continue à jouir de son usufruit sur le bien s’il n’y a pas expressément renoncé ».

L’usufruitier ne peut donc pas vendre le bien et en absence de clause contraire, le prix de cession est réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire selon la valeur respective de leurs droits.

Toutefois il existe des techniques d’optimisation pour contourner ces différentes contraintes

De surcroît, le barème de l’article 669 du CGI n’est pas le plus favorable. Des techniques utilisant l’usufruit économique peuvent s’avérer encore plus intéressantes.