🏠 Immobilier : Comment votre banque détermine le taux d’intérêt qu’elle vous applique ?

Le taux moyen des crédits immobiliers aux particuliers en octobre s’établit à 2,05%, hors assurance, selon l’Observatoire crédit logement / CSA. Un chiffre en hausse : il avait atteint 1,88% le mois précédent. Le taux d’usure, le plafond auquel les établissements peuvent prêter, a été fortement remonté au 1er octobre à 3,05% (assurance comprise) par la Banque de France et en conformité avec les calculs réglementaires. Comment les banques déterminent alors le taux d’intérêt qu’elles appliquent ?

Les banques prennent en compte plusieurs facteurs :

• le coût de refinancement, c’est-à-dire le prix auquel elles achètent l’argent (entre banques ou auprès de la BCE)
• les frais de fonctionnement
• la prime de risque
• la marge bénéficiaire que les banques souhaitent réaliser

Le coût de refinancement constitue le coût principal, il est de deux natures :

• pour les prêts à taux fixe, l’emprunt à long terme, dont la référence est l’OAT 10 ans
• pour les prêts à taux variable, l’emprunt à court terme, dont la référence est intitulée Euribor (le plus souvent trois mois ou un an)

Qui détermine le coût de refinancement ?
La BCE dispose de trois taux directeurs différents :

• le taux de rémunération des dépôts
• le taux de refinancement
• le taux de prêt marginal
  Le taux qui nous intéresse ici est le taux de refinancement. Outil majeur de la BCE dans la gestion de l’inflation, c’est en fonction de ce taux qu’elle alimente en liquidité les différentes banques de la zone euro et qu’elle peut donc réguler les volumes de crédits. Lorsqu’il est bas, les particuliers et les entreprises voient les taux d’intérêt diminuer. Ainsi, les demandes de prêts augmentent. À l’inverse, un taux de refinancement élevé entraîne une chute de l’obtention de prêts.

Personne n’ayant ignoré le contexte inflationniste dans lequel nous nous trouvons aujourd’hui, c’est pour cette principale raison qu’on assiste à une remontée des taux directeurs. Pour contenir l’inflation, la BCE (tout comme la FED le fait) augmente son taux directeur pour impacter directement les taux d’intérêts des emprunts des particuliers à la hausse.

Est-ce un bon moment pour emprunter ?
Certes, le contexte n’est plus aussi idyllique qu’en 2021. Toutefois, mon avis sur cette question est que si votre dossier le permet, rien ne vous empêche d’emprunter. La remontée des taux de crédit risque de se poursuivre et les taux restent malgré tout encore bas si on regarde sur 20 ans. Ayez toutefois en tête que les banques deviennent plus exigeantes.
Mon conseil : prenez le temps de comparer les offres de crédit. Pour cela, il est fortement recommandé de faire appel à votre conseiller en gestion de patrimoine ou un courtier immobilier qui vous aidera à trouver le meilleur taux et à négocier.

(J’ai volontairement laissé de côté le cas du taux d’usure, j’y reviendrai lors d’une prochaine publication).