LMNP et Démembrement : Fiscalité, Amortissement et TVA

Sources et informations de FIDROIT

Juridiquement il est possible de démembrer (acquisition en démembrement ou donation de la nue-propriété) : 

• l’immeuble loué en location meublé 
• les titres de sociétés détenant des immeubles loués en location meublé

L’usufruitier dispose des  pouvoirs d’administration et peut conclure et renouveler les baux d’habitation et professionnels (mais pas de baux commerciaux).

1.Usufruitier

1.1.Fiscalité

Réduction Censi-BouvardSi le bien ouvre droit à la réduction Censi-bouvard : la donation de la nue-propriété pendant la période d’engagement remet en cause les réductions acquises.

Plus-valuesSi le bien est soumis à amortissement : la donation de la nue-propriété entraîne la sortie de la nue-propriété du bilan. Cette sortie de bilan : 

• rend la plus-value immobilière sur la nue-propriété imposable si le loueur est LMP ; 
• n’entraîne aucune imposition si le loueur est LMNP (la plus-value immobilière des particuliers est due seulement en cas de vente de l’immeuble et pas en cas de sortie du bilan).
  RM FRASSA JO Sén. 28 mai 2015 n°14933

1.2.Amortissement

1.2.1.Principe d’amortissement par l’usufruitier

L’amortissement d’un droit d’usufruit suppose de remplir 2 conditions :

• l’usufruit est inscrit au bilan : l’inscription au bilan suppose que l’usufruit constitue une source régulière de profit, est doté d’une pérennité suffisante et est susceptible d’être cédé. En présence d’un usufruit, cela suppose qu’il procure des revenus pour l’usufruitier et que le démembrement soit consenti pour une durée suffisamment longue. 
  CE 21 août 1996, n°154488
• et l’usufruit se déprécie de manière inéluctable et a une durée limitée dans le temps puisqu’il est nécessairement temporaire.(les effets bénéfiques sur l’exploitation prendront fin à une date déterminée).
  CE 4 avril 1979, n°08153
  CE 1er octobre 1999, n°177809
  CE 19 fev. 2003, n°229373

L’usufruit d’un immeuble loué en meublé peut donc être amorti : l’usufruitier peut inscrire à son bilan, et donc d’amortir son droit d’usufruit (c’est l’usufruitier, et non pas le nu-propriétaire, qui dispose de la qualité d’entrepreneur individuel).
CE 24 avril 2019, n° 419912 (voir notre actualité)
CAA Nancy 22 fev. 2018, n° 17NC00780
TA Strasbourg 14 mars 2017, n°1602812

Attention : 

La position de l’administration fiscale au BOFiP n’a cependant pas été modifiée et exclut encore, à ce jour, l’amortissement d’un droit d’usufruit, à durée fixe ou non (en matière de BIC, IS, BA ou BNC).
BOI-BIC-AMT-10-20 § 260
RM Frassa, JO Sénat du 14 déc. 2017, n°01405 

Notons que, dans la « logique » de l’administration, les biens démembrés ne font pas partie de l’actif d’exploitation de l’usufruitier mais de celui du nu-propriétaire.  Le nu-propriétaire peut donc amortir son droit sous réserve que le bien sur lequel il porte ait une durée d’utilisation temporaire et prévisible (hypothèse de la nue-propriété sur un bien immobilier par exemple). 

Remarque :

L’amortissement d’éléments incorporels a également été admis dans d’autres situations :

• amortissement de l’usufruit de titres de participation  (CAA Bordeaux 19 déc. 2015, n°02BX00050 ; CAA Nancy 14 juin 2007 n°05-01092 ; TA Poitiers 21 nov. 1996 n°95-170)
• l’amortissement d’un fonds de commerce (CE 1er oct. 1999, n°177809 – voir également notre actualité) ,
• l’amortissement d’un droit incorporel permettant la commercialisation d’une spécialité pharmaceutique dès lors qu’il était possible de déterminer la durée prévisible d’exploitation de ce droit : en l’espèce la durée avait été fixée en tenant compte de l’évolution des conditions scientifiques, techniques et économiques du marché de cette spécialité (CE 14 oct. 2005, n°260511 ; CE 14 oct. 2005, n°260486)​

1.2.2.Durée de l’amortissement

L’usufruit est amortissable sur sa durée d’utilisation : 

• soit la durée fixe (usufruit temporaire)
• soit la durée prévisible d’espérance de vie de l’usufruitier (selon les tables de mortalité établies par l’INSEE)
  CE 24 avril 2019, n° 419912 (voir notre actualité)
  CAA Nancy 22 fev. 2018, n° 17NC00780
  TA Strasbourg 14 mars 2017, n°1602812

1.2.3.Assiette de l’amortissement

En cas de détention en usufruit, la totalité du droit d’usufruit, correspondant aux constructions et aux terrains, est amortissable.

Rappel : 

En cas de détention en pleine propriété, seules les constructions sont amortissables et non le terrain.

Si le droit usufruit est acquis seul la valeur de l’usufruit à inscrire au bilan et a amortir est : 

• la valeur économique de l’usufruit (si l’usufruit a été acquis seul à titre gratuit ou apporté en société) 
• le prix d’acquisition de l’usufruit (si l’usufruit a été acquis seul à titre onéreux)

Si le bien est acquis en pleine propriété puis la nue-propriété est donnée

En cas de donation de la nue-propriété du bien détenu au préalable en pleine propriété par l’usufruitier et déjà en partie amorti :La valeur de l’usufruit à inscrire doit être déterminée en appliquant, à la valeur nette comptable,  la quote-part nue-propriété / usufruit calculée sur la valeur du bien.

	Pleine propriété	Usufruit
Valeur économique (valeur au jour de la donation en nue-propriété)	150	60
Valeur nette comptable (VNC inscrite au bilan au jour de la donation en nue-propriété)	90	36 (60/150 x  90)

La durée d’amortissement de l’usufruit doit être modifiée : Avant la donation, la pleine propriété est amortie sur la durée d’utilisation de l’immeuble. Après la donation en nue-propriété, l’usufruit doit être amorti sur la durée fixe du démembrement (usufruit temporaire) ou sur la durée de vie de l’usufruitier (usufruit viager).

Si des travaux sont réalisés par l’usufruitier après la donation les travaux sont amortissables sur la durée de l’usufruit (fixe ou viagère) ou sur la durée d’utilisation du nouveau composant si elle est inférieure à la durée fixe ou viagère de l’usufruit.

La sortie du bilan de la nue-propriété entraîne l’imposition de la plus-value à hauteur de la nue-propriété pour les LMP (pour les LMNP aucune taxation n’est due en cas de sortie de bilan) 

Les amortissements non déduits fiscalement et mis en report sont

• perdus à hauteur de la nue-propriété (mais ces amortissements viennent majorer la valeur nette comptable pour le calcul de la plus-value professionnelle des LMP)
  BOI-BIC-AMT-20-40-10-30 § 160
• conservés à hauteur de l’usufruit.
• la valeur de cession de l’usufruit étant nulle, il n’y a pas de plus-value imposable (ni pour les LMP ni pour les LMNP)

Au terme du démembrement, l’usufruit s’éteint :

Remarque : 

Il n’y a aucune réalisation d’actif. Il n’y a donc aucune plus-value imposable (ni sur l’extinction du droit, ni sur les amortissements déjà comptabilisés). 

• mais une perte exceptionnelle peut être constatée si la durée d’amortissement prévisible de l’usufruit est plus courte que sa durée réelle  Exemple : Si l’usufruit est temporaire (15 ans) mais que l’usufruitier décès avant le terme (au bout de 10 ans), l’usufruit s’éteint.
  L’usufruit aura été amorti sur 15 ans alors qu’il n’aura duré que 10 ans, une partie des amortissements n’aura donc pas pu être déduits (soit 5 années).

1.3.TVA

L’usufruitier collecte et peut déduire la TVA, au contraire, le nu-propriétaire ne collecte pas et ne peut déduire pas de TVA.
BOI-TVA-IMM-10-30 § 190 et suivants

Bien acquis en pleine propriété et cession à titre onéreux de la nue-propriété  

Si le bien a été acquis en pleine propriété et que, par la suite la nue-propriété est cédée :

• en principe, l’usufruitier ne peut plus déduire la TVA relative à la nue-propriété (une régularisation doit être effectuée sur la nue-propriété)
• par dérogation l’usufruitier peut déduire la TVA relative à la nue-propriété (une régularisation est effectuée sur la nue-propriété acquise initialement par l’usufruitier mais l’usufruitier peut bénéficier du transfert du droit de déduction de la TVA sur la nue-propriété cédée) si : 
  • la cession de la nue-propriété est soumise à TVA (sur la valeur totale ou sur la marge),
  • la nue-propriété est inscrite au bilan de l’entreprise du nu-propriétaire assujetti à la TVA (en effet, le nu-propriétaire doit avoir un droit à déduction pour le transférer à l’usufruitier), cette condition n’est pas prévue par la loi mais prévue par la jurisprudence (CAA Nantes, 10 déc. 2015, n° 14NT01017 et une RM Pauget, JOAN 2 avr. 2019, n°17425).

BOI-TVA-IMM-10-30 § 200
RM Pauget, JOAN 2 avr. 2019, n°17425

Remarque : 

La jurisprudence n’autorisait pas l’usufruitier à bénéficier du transfert à TVA en cas d’acquisition simultanée (CAA Bordeaux 10 mars 2016, n°14BX03561) mais la doctrine administrative l’a expressément admis depuis (RM Pauget, JOAN 2 avr. 2019, n°17425).
Une question ministérielle a été posée en ce sens le 26 août 2021, n°24228

Bien acquis en pleine propriété et donation en nue-propriété  

Si le bien a été acquis en pleine propriété et que, par la suite la nue-propriété est donnée : l’usufruitier pourrait conserver le droit de déduire la TVA sur la pleine propriété (sans besoin de régulariser la TVA sur la nue-propriété si l’on considère que l’usufruitier continue de collecter la TVA).

Cependant, cette position est fragile : 

• aucun texte ne confirme cette solution,
• la donation en nue-propriété (à titre gratuit) est en principe une cause de régularisation. Or, la donation est hors du champ de la TVA et ne peut donc ouvrir droit à transfert du droit à déduction du nu-propriétaire à l’usufruitier,
• on notera qu’un tempérament était apporté par une instruction administrative non reprise au BOFiP : D. adm. 3 I-1342, n° 55 et 56, 1er novembre 1989 (cette instruction assimilait le démembrement issu d’une donation ou d’une succession à un transfert d’universalité, qui emporte, donc, dispense de régularisation).

Le cas échéant, on pourra utilement solliciter un rescrit auprès de l’administration. 

Bien acquis en usufruit seulement (achat en démembrement)

Si le bien n’a pas été acquis en pleine propriété par l’usufruitier, l’usufruitier (acquéreur de l’usufruit) peut bénéficier du transfert du droit de déduction de la TVA sur la nue-propriété si :

• l’acquisition de la nue-propriété est soumise à TVA (sur la valeur totale ou sur la marge),
• la nue-propriété est inscrite au bilan de l’entreprise du nu-propriétaire assujetti à la TVA (en effet, le nu-propriétaire doit avoir un droit à déduction pour le transférer à l’usufruitier), cette condition n’est pas prévue par la loi mais prévue par la jurisprudence (CAA Nantes, 10 déc. 2015, n° 14NT01017) et une RM Paguet, JOAN 2 avr. 2019, n°17425 .

BOI-TVA-IMM-10-30 § 200

Ce transfert s’applique :

• lorsque le plein propriétaire conserve la nue-propriété
• ou lorsque le plein propriétaire cède simultanée la nue-propriété (acquisition simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété – acquisition en démembrement).
  La jurisprudence n’autorisait pas l’usufruitier à bénéficier du transfert à TVA en cas d’acquisition simultanée mais la doctrine administrative l’a expressément admis depuis

Avis Fidroit : 

Si on veut acheter en démembrement (achat de la nue-propriété et de l’usufruit par deux personnes distinctes mais simultanément) et pour pouvoir déduire la TVA sur la pleine propriété du bien, on peut également acquérir le bien par une société et le démembrement des titres de la société.

2.Nu-propriétaire

Le nu-propriétaire ne peut déduire aucune charge (amortissements, intérêts d’emprunt relatifs à l’acquisition de la nue-propriété, dépenses de réparation) puisqu’il n’a pas la qualité d’entrepreneur individuel.

Attention :

A  notre sens, le nu-propriétaire ne peut déduire aucune charge, cependant l’administration fiscale autorise le nu-propriétaire à inscrire le bien à son bilan et amortir son droit en nue-propriété.
CE 5 oct. 1977, n°04718
BOI-BIC-AMT-10-20 

Plus précisément :

• Si la nue-propriété est détenue à titre privé : la nue-propriété ne peut déduire aucune charge
  Rappel :La déduction des charges par le nu-propriétaire est permise dans un seul cas : lorsque le bien est mis en location nue par l’usufruitier en revenus fonciers.
  BOI-RFPI-BASE-30-20 § 60 et 340 à 350 (déficit)
  BOI-RFPI-BASE-20-80 § 160 à 179
• Si la nue-propriété est inscrite, par le nu-propriétaire, au bilan de son entreprise soumise à un régime réel  BIC : Les charges ne sont pas déductibles pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2012 (puisque par hypothèse le bien n’est pas affecté à l’activité professionnelle même si le bien est inscrit au bilan).
  BOI-BIC-BASE-90 § 1 et suivants
  Article 13 de la loi du 30 décembre 2010 (abandon de la théorie du bilan)Rappel  : avant 2012​Pour les exercices ouverts avant le 1er janvier 2012, le nu-propriétaire pouvait déduire les charges liées à la nue-propriété dès lors que le bien était inscrit au bilan, même s’il n’était pas affecté à l’activité de l’entreprise.

En cas d’acquisition en démembrement, le nu-propriétaire peut déduire les intérêts d’emprunt contracté pour acquérir la nue-propriété s’il existe une harmonie de traitement fiscal entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, c’est-à-dire si le nu-propriétaire exerce une activité relevant d’un régime réel BIC et inscrit la nue-propriété propriété de l’immeuble à l’actif de cette société. A défaut, les intérêts ne sont pas déductibles.