Immobilier locatif : avantages et contraintes de chaque mode d’investissement
Immobilier locatif : profil et objectifs de l’investisseur
En immobilier locatif il existe divers moyens d’investir et se constituer un patrimoine immobilier. En fonction des objectifs et du profil de chacun, les solutions vont être différentes. Et certains produits seront plus adaptés que d’autres.
Nous allons voir différents modes d’investissements et lister les avantages et les inconvénients de chacun.
SOMMAIRE
- Immobilier locatif ancien de rendement non meublé
- Immobilier locatif en SCPI de rendement
- décoté ancien
- Acquisition en nue-propriété
- Loi PINEL
- Censi-Bouvard
- Immobilier locatif en LMNP à l’amortissement
- Déficit foncier
- Epargne immobilière libre (assurance-vie supports Immobiliers)
- A venir : Malraux
- A venir : Monument Historiques
- A venir : SCPI De Normandie (Lire l’article)
Immobilier locatif Ancien de rendement (location nue non meublée)
Principe
Devenir acquéreur d’un bien immobilier dans l’ancien, essentiellement financé par le locataire et avec une gestion sécurisée.
Avantages
la notion de rapport locatif :
Les produits sélectionnés pour les clients doivent être très spécifiques et à forte valeur ajoutée et ainsi répondre d’un certains rapport locatif. C’est à dire que les loyers mensuels bruts doivent permettre de compenser quasi intégralement le remboursement de l’emprunt contracté.
Une liberté de détention :
Le propriétaire bailleur d’un bien immobilier dans l’ancien n’observe aucune obligation de détention (régime fiscal de droit commun) contrairement à certains dispositifs (Pinel, Malraux …) et peut donc revendre le bien à son gré. Mais il est conseillé de le garder suffisamment longtemps pour amortir les frais bancaires, de notaire …
Des loyers au prix du marché :
le régime de droit commun n’impose aucun plafond de loyer et le loyer fixé devra donc correspondre au prix du marché.
Des déduction fiscales à optimiser :
a – Déduction des intérêts et frais d’emprunt
le contribuable pourra déduire 100% des intérêts d’emprunt dans la limite des loyers perçus et ce sans limite dans le temps.
Donc il sera judicieux de financer la totalité de l’opération sur du long terme (20-25 ans)
b – Déduction des frais et charges
le contribuable peut également déduire l’ensemble des frais liés à l’opération.
- les honoraires de gestion courante et le coût des assurances (loyers impayés, vacance locative, dégradation)
- Charge de copropriété
- Taxe foncière (hors taxe des ordures ménagères)
c – Déduction des dépenses d’entretien
Sont déductibles du revenu brut foncier, à l’exclusion des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement.
- Toute dépense d’entretien, de réparation et d’amélioration de l’équipement ou du confort relatives aux toitures, façades, embellissement du bien.
- L’installation électrique, l’installation de radiateurs, de chaudière, d’ascenseur, de toute-à-l’égout, d’une antenne collective de télévision, d’alarmes, de volets.
- La transformation d’un parking en box fermé …
Conclusion
L’ensemble des charges, des intérêts et des travaux, une fois déduit des revenus bruts ou loyers, représente le revenu foncier net. Le contribuable déclare son revenu foncier sur l’imprimé N° 2044.
Dans le cas ou le bilan des charges déduit des loyers implique un résultat négatif alors qualifié de déficit foncier, celui-ci est imputable sur le Revenu Imposable Global dans la limite de 10700 € (Le surplus se reporte sur le revenu foncier des 10 années ultérieures).
Inconvénients
Une création d’impôt :
Quand la différence entre le revenu brut foncier et les charges déductibles fait apparaître un bénéfice, celui-ci est ajouté au revenu global du propriétaire. De ce fait il représente un revenu complémentaire soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Il est également soumis au prélèvement correspondant à la CSG, CRDS et au RSA. Cela représente un prélèvement global forfaitaire de 17.2 % du bénéfice net foncier.
Enfin, la création d’impôts sera d’autant plus importante que la tranche marginale d’imposition du contribuable sera élevée.
Des quartiers de prédilection :
Compte tenu du prix au m² sur certains quartiers dans certaines villes, de la pression locative indispensable à tout achat pérenne, le bon emplacement est un critère indispensable au bon choix du produit.
En conséquence, il faut orienter la sélection de produits vers des quartiers de centre ville ou première couronne bien desservis permettant ainsi de maintenir une bonne pression locative. Bien sur il est possible de trouver des hauts rendements dans des villes où la tension locative est faible et donc les biens à bas prix, mais le risque sera plus élevé (problème de revente, baisse de loyer et de la valeur du bien, dégradation …)
Entretien :
Le gage de pérennité et de rentabilité de l’investissement immobilier Ancien réside aussi dans son entretien. Des travaux d’embellissement permettront aussi souvent de valoriser le patrimoine et de mieux louer le bien.
SCPI de rendement
Principe
Accéder à l’investissement en immobilier locatif d’entreprise (bureaux et commerces) avec une rentabilité élevée, sous la forme d’un portefeuille de parts, ajustable au profil de chaque investisseur.
Avantages
L’utilisation des SCPI à capital variable est particulièrement attractive car elle permet de :
- Percevoir des revenus complémentaires
- Se constituer un capital
- Investir dans la pierre avec un faible « ticket d’entrée »
- Accéder à l’immobilier sans contrainte (les loyers sont nets de gestion et de charges)
- Diversifier son patrimoine grâce à l’immobilier d’entreprise et en investissant sur plusieurs SCPI
- Bénéficier de la rentabilité élevée de l’immobilier d’entreprise et de la dynamique de différentes régions et différents pays
La notion de rendement locatif :
les SCPI de rendement sont adossés à de l’immobilier d’entreprise dont le rapport locatif (loyers perçus par an divisé par la valeur d’acquisition) est plus élevé que celui de l’immobilier de logement. Cependant les SCPI doivent bien être sélectionnées (voir article sur les critères de choix des SCPI)
Une liberté de détention :
Le propriétaire de parts de SCPI n’a aucune obligation de durée de détention de ses parts.
Sécurité de l’investissement et des revenus :
La sécurité de l’investissement et de ses revenus est apportée par le nombre d’immeubles détenus dans chaque SCPI (la capitalisation) et de fait, par le grand nombre de locataires. La grande variété patrimoniale (répartition géographique et mixité d’usages : bureaux, murs commerciaux, logistiques …) contribue à mutualiser les risques et assurer des revenus réguliers.
Absence de souci de gestion :
Les gestionnaire de la SCPI assure l’acquisition des biens, leur gestion, les travaux d’entretien nécessaires et l’arbitrage de ceux-ci. Le revenu est distribué net de toutes charges.
Souplesse et liquidité d’investissement :
L’investisseur est libre d’acquérir des parts de façon étalée dans le temps, aussi bien pour un achat comptant qu’en utilisant les leviers du financement. De même, la cession des parts du portefeuille peut-être fractionnée suivant les besoins de l’investisseur. De plus la revente de parts de SCPI s’avère plus simple et plus rapide que pour de l’immobilier classique, grâce à l’organisation d’un marché des parts de SCPI par le gestionnaire de fonds. Sous le contrôle de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers.
Des déductions fiscales à optimiser :
Pour la SCPI, comme pour tout investissement locatif, le contribuable peut déduire 100% des intérêts d’emprunt et de l’assurance décès invalidité dans la limite des loyers perçus.
Ainsi il sera judicieux de financer la totalité de l’opération sur du long terme (entre 15 et 25 ans).
L’ensemble des intérêts et assurances, une fois déduit des revenus bruts ou loyers, représente le revenu foncier net.
Le contribuable déclare son revenu foncier sur l’imprimé N° 2044.
Inconvénients
Une création d’impôts :
Les SCPI de rendement bénéficient d’une forte rentabilité et leur revenu est fiscalisé au titre des revenus fonciers. Ce revenu foncier est également soumis au prélèvements sociaux.
Exemple :
Le revenu foncier du patrimoine d’un contribuable est estimé à 10.000 € / an. L’incidence fiscale en terme de création d’impôt est proportionnelle à la tranche marginale d’imposition :
| TMI | Incidence fiscale (IR + PS) |
| 11% | 2.820 € |
| 30% | 4.720 € |
| 41% | 5.820 € |
| 45% | 6.220 € |
Fiscalité des plus-values immobilières :
La SCPI, comme pour tout bien immobilier, est soumise au moment de sa cession au régime des plus-values immobilières. Toutefois, pour toute cession inférieure à 15.000 €, il n’y a pas de taxation sur la plus-value.
Frais de cession :
L’achat de SCPI n’est pas soumis aux frais d’actes (« frais de notaire ») au moment de son acquisition. Cependant il existe des frais d’acquisition de l’ordre de 0 à 12%. Il est à noté et à bien comprendre que ces frais d’acquisition sont surtout à prendre en compte au moment de la revente des parts. En effet si l’on achète une part de SCPI à 1000 €, des frais de 10% représenteront donc 100 € à payer. Cependant si la SCPI annonce un rendement de 5%, il s’agit bien de prendre 5% de 1000 € et non de 900 €. On peut donc considérer que ces frais de souscription sont à prendre en compte en réalité lors de la revente des parts de SCPI, car ils n’impactent pas les revenus générés par les parts de SCPI.
Vidéo de BFM BUSINESS sur les SCPI
Investir en immobilier locatif décoté ancien
Principe
Devenir acquéreur d’un bien immobilier dans l’ancien, à un prix inférieur à celui du marché
Avantages
Prix d’achat en dessous du marché
Les produits sélectionnés présentent un prix inférieur au prix du marché.
Ces biens appartiennent souvent à des propriétaires institutionnels (Banques, Assurances, Gestionnaires de SCPI …) ou des gros propriétaires fonciers.
Le prix de ces bien est inférieur à celui du marché car ceux-ci sont loués et les propriétaires dans un souci d’arbitrage rapide, les mettent en vente à un prix inférieur à celui du marché.
Une liberté de détention
Le propriétaire bailleur d’un bien immobilier dans l’ancien n’observe aucune obligation de détention (régime fiscal de droit commun) contrairement à certains dispositifs (Pinel, Malraux …). Il peut donc revendre le bien à son gré.
Des loyers au prix du marché :
le régime de droit commun n’impose aucun plafond de loyer contrairement toujours à certains dispositifs. Le loyer fixé devra donc correspondre au prix du marché.
Des déduction fiscales à optimiser :
a – Déduction des intérêts et frais d’emprunt
le contribuable pourra déduire 100% des intérêts d’emprunt dans la limite des loyers perçus et ce sans limite dans le temps.
Il est donc judicieux de financer la totalité de l’opération sur du long terme (20-25 ans)
b – Déduction des frais et charges
le contribuable peut également déduire l’ensemble des frais liés à l’opération.
- les honoraires de gestion courante et le coût des assurances (loyers impayés, vacance locative, dégradation)
- Charge de copropriété
- Taxe foncière (hors taxe des ordures ménagères)
c – Déduction des dépenses d’entretien
Sont déductibles du revenu brut foncier, à l’exclusion des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement.
- Toute dépense d’entretien, de réparation et d’amélioration de l’équipement ou du confort relatives aux toitures, façades, embellissement du bien.
- L’installation électrique, l’installation de radiateurs, de chaudière, d’ascenseur, de toute-à-l’égout, d’une antenne collective de télévision, d’alarmes, de volets.
- La transformation d’un parking en box fermé …
Conclusion
L’ensemble des charges, des intérêts et des travaux, une fois déduit des revenus bruts ou loyers, représente le revenu foncier net. Le contribuable déclare son revenu foncier sur l’imprimé N° 2044.
Dans le cas ou le bilan des charges déduit des loyers implique un résultat négatif alors qualifié de déficit foncier, celui-ci est imputable sur le Revenu Imposable Global dans la limite de 10700 € (Le surplus se reporte sur le revenu foncier des 10 années ultérieures).
Inconvénients
Une création d’impôt :
Quand la différence entre le revenu brut foncier et les charges déductibles fait apparaître un bénéfice, celui-ci est ajouté au revenu global du propriétaire. Alors il représente un revenu complémentaire soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Il est également soumis au prélèvement correspondant à la CSG, CRDS et au RSA. Cela représente un prélèvement global forfaitaire de 17.2 % du bénéfice net foncier.
La création d’impôts sera d’autant plus importante que la tranche marginale d’imposition du contribuable sera élevée.
Des quartiers de prédilection :
Compte tenu du prix au m² sur certains quartiers dans certaines villes, de la pression locative indispensable à tout achat pérenne, le bon emplacement est un critère indispensable au bon choix du produit.
En conséquence, il faut orienter la sélection de produits vers des quartiers de centre ville ou première couronne bien desservis permettant ainsi de maintenir une bonne pression locative. Bien sur il est possible de trouver des hauts rendements dans des villes où la tension locative est faible et donc les biens à bas prix, mais le risque sera plus élevé (problème de revente, baisse de loyer et de la valeur du bien, dégradation …)
Entretien :
Le gage de pérennité et de rentabilité de l’investissement immobilier Ancien réside aussi dans son entretien. Des travaux d’embellissement permettront aussi souvent de valoriser le patrimoine et de mieux louer le bien.
Acquisition en nue propriété
Principe
La pleine propriété d’un bien immobilier est en droit constituée de trois éléments :
- L’usage (usus) qui correspond au droit d’user (occuper) d’un bien
- Le Fruit (Fructus) qui correspond au droit de percevoir le fruit (loyer)
- La nue propriété (abusus), qui donne la capacité d’aliéner le bien (le vendre ou le donner)
Quand l’ensemble des droits portant sur un bien n’est pas la propriété d’une seule et même personne, il s’agit d’un démembrement de propriété. En pratique, la nue-propriété est dissociée de l’usufruit. Nous avons donc d’un côté le droit de propriété seul et de l’autre l’usufruit composé de la faculté d’occuper ou de percevoir les fruits du bien.
Le démembrement peut être temporaire ou définitif (en réalité même définitif le démembrement est temporaire car au décès de l’usufruitier le nue-propriétaire récupère l’usufruit. La différence est que la durée du démembrement n’est pas connue)
Dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, l’investisseur se porte acquéreur d’un bien faisant l’objet d’un démembrement temporaire. Un tiers le plus souvent un bailleur institutionnel achète l’usufruit pour une durée déterminée pendant laquelle il louera le bien et en percevra les loyers.
Au terme du démembrement l’usufruit s’éteint et rejoint la nue-propriété. L’investisseur bénéficie alors de la pleine-propriété du bien sans aucun frais, aucune fiscalité ni démarche.
Immobilier locatif en Loi Pinel
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Principe
Réduction d’impôt jusqu’à 21% du prix de revient de l’investissement sur 12 ans (frais et taxe inclus).
- 12% sur 6 ans (2% par an avec prorogation possible sur 9 et 12 ans)
- 18% sur 9 ans (2% par an avec prorogation possible sur 12 ans)
- 21% sur 12 ans (2% par an pendant 9 ans et 1% par an pendant 3 ans)
Exemple d’investissement en loi pinel
Avantages
- Déduction des intérêts
- Déduction des frais et charge
- réduction d’impôts
- Location aux ascendants et descendants possible
Contraintes
- Engagement de détention : Le contribuable doit conserver et louer le bien pendant la durée de l’engagement pris.
Cependant aucune remise en cause des avantages fiscaux acquis n’est faite en cas d’invalidité, décès ou chômage. - Plafond des loyers selon un calcul qui dépend de la zone du bien
- Plafond des ressources du locataire
- Concerné par le plafond des niches fiscales de 10.000 €/an
Dispositif Censi-Bouvard
Principe
Réduction d’impôt de 11% du prix de revient HT de l’investissement sur 9 ans.
Exemple : investissement de 180.000 € HT
180.000 * 11 /100 = 19800 € soit 2200 € / an
Avantages
- Récupération de la TVA pour tout investissement réalisé dans le neuf avec services (environ 6 mois après la livraison du bien)
- Déduction des intérêts et des charges
- Perception d’un loyer net et garanti (bail commercial minimum 9 ans reconductible)
- Cumulable avec les dispositifs type PINEL en réalisant plusieurs opérations mais sans pouvoir dépasser le plafond des niches fiscales
Contraintes
- Engagement de détention et de location en meublé pendant au moins 9 ans
- Obligation de proposer au moins 3 services sur 4 (Accueil, petit déjeuner, lingerie, Entretien des parties communes)
- Choix du gestionnaire : S’assurer de la solidité financière de ce dernier
- Ne pas avoir le statut de loueur en meublé professionnel
LMNP à l’amortissement
Avantages
- Amortissement du bien immobilier
Le dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) relève de la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et à ce titre, l’investisseur peut amortir le bien immobilier (appartement uniquement, hors coût du foncier) sur une période comprise entre 25 et 30 ans et le mobilier sur 5 à 10 ans.
Cet amortissement, combiné à la déduction possible d’autres charges (intérêts d’emprunt notamment), permet de dégager un déficit.
Ce déficit n’est pas imputable sur les revenus de nature différente (salaires notamment), mais il est reportable sans limite de durée jusqu’ à épuisement sur les revenus de location meublée.
Le montage «LMNP Amortissement » permet ainsi de percevoir à terme (c’est à dire à la fin du crédit servant à l’acquisition du bien) une rente défiscalisée. - IFI (Impôt sur le Fortune Immobilière)
Il est possible d’obtenir le statut de « Loueur en Meublé Professionnel » si les recettes sont supérieures à 23.000 € par an et sont supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres BIC), permettant ainsi d’ exclure la valeur de ce patrimoine de son assiette IFI - Déduction des intérêts et des charges
Déduction à 100 % des intérêts d’emprunt et ce, sans limite dans le temps.
Il est donc judicieux de financer dans la mesure du possible la totalité de l’opération sur du long terme (au moins 15 ans)
– Les frais et charges (la taxe foncière notamment) supportés par l’investisseur sont également déductibles des revenus perçus.
– Les revenus (si le solde est positif) sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). - Souplesse du bail de location
Il permet d’éviter le bail d’habitation classique (3 6 9) plus contraignant pour le propriétaire, avec des baux d’un an (voire 9 mois pour les étudiants), ce qui facilite une récupération plus rapide du bien si besoin - Rentabilité
Le bien meublé peut être loué jusqu’à 15% de plus qu’un bien nu, et peut permettre , sur les secteurs touristiques, de cumuler 9 mois en location aux étudiants et 3 mois en location saisonnière - Sécurité
La caution locative solidaire de tiers (parents, employeurs) est possible pour sécuriser à moindre coût les loyers.
Contraintes
- Pas d’économie d’impôt
Le déficit généré par l’amortissement du bien immobilier n’est pas imputable sur les revenus d’autre nature (revenus fonciers ou salaires).
Il ne permet donc pas de générer une économie d’impôt. - Logements concernés
Il s’agit souvent de studio ou 2 Pièces en centre ville de grande métropole ou sur des secteurs« loisirs » ou « tourisme ».
Il est indispensable de vérifier que le règlement de copropriété autorise la location meublée - Davantage de turnover locatif
La nature de ce bail (durée plus réduite) entraîne un changement de locataires plus fréquent , avec des frais de mise en location et de gestion plus importants, mais aussi des travaux de rafraîchissement plus fréquents - Frais d’équipement
La nature du bail impose l’achat de mobilier et d’équipements (table, chaises, lit, couverts, …) pour en équiper complètement le logement - Pas de possibilité d’achat via une SCI
Ce statut ne permet pas d’opérer en SCI (Société Civile Immobilière).
Si l’on veut passer par une société il faudra créer une SARL de famille.
Déficit Foncier
Principe
Acquérir un bien immobilier nécessitant une rénovation complète aussi bien des parties privatives que des parties communes. La quote-part travaux représente ainsi en général 50% minimum de l’investissement total.
Les travaux sont déductibles des revenus fonciers perçus et permettent de générer un déficit foncier.
Ce déficit foncier est imputable sur le revenu du contribuable à hauteur de 10 700 €.
Les solde est mis en réserve et pourra être imputé sur les revenus fonciers pendant une durée maximum de 10 ans.
Ce dispositif permet ainsi d’annuler la fiscalité (Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux) des revenus fonciers existants par un contribuable. Pour un foyer imposé à une tranche marginale d’imposition de 30%, l’économie d’impôt représentera 47.2% du montant des travaux effectués)
Avantages
- Déduction de 100% des intérêts d’emprunt
- Les frais et charges supportés par l’investisseur (Taxe foncière, honoraires de gestion, charges de copropriétés …) sont également déductibles des loyers perçus
- Investissement dans un patrimoine de grande qualité en centre-ville
- Hors plafonnement des niches fiscales
- Cumulable avec les autres dispositifs
Contraintes
- Imposition au titre de la plus-value immobilière. Ainsi à la revente, la plus-value sera calculée sur la différence entre le prix de revente et le prix du foncier. Les travaux ne peuvent pas servir à la fois à réduire les revenus fonciers grâce au déficit foncier et à réduire l’imposition sur la plus-value.
- Choix de l’opérateur : Il est impératif de travailler avec des professionnels reconnus ayant l’expérience de ce genre de rénovation lourde .
- Choix de produits limités.
Epargne Immobilière Libre (assurance-vie supports immobiliers)
[A venir]
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