IMMOBILIER – Propriétaire ou locataire, qui paye les travaux ?
IMMOBILIER – Propriétaire ou locataire, qui paye les travaux ?
17 août 2022
1. Question
En immobilier, lorsqu’un bien est loué, quels sont les travaux et les réparations à la charge du locataire ? A la charge du propriétaire ?
2. Réponse
Le locataire doit effectuer l’entretien courant et toutes les réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Le propriétaire, quant à lui, doit effectuer tous les autres travaux.
Loi 6 juill. 1989, n° 89-462, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, art. 6 et 7
Ces règles s’appliquent à défaut d’une répartition contraire prévue dans le bail.
Loi 6 juill. 1989, n° 89-462, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, art. 6, c
2.1. Immobilier : Travaux et réparations du locataire
2.1.1. Travaux obligatoires : travaux d’entretien
Il s’agit des travaux d’entretien courant, et des menues réparations, listés de manière non exhaustive en annexe du décret du 26 août 1987. Il s’agit par exemple de la tonte de la pelouse, du remplacement des interrupteurs et prises de courant, du remplacement des tuyaux flexibles de douche, etc.
Décret 26 août 1987, n° 87-712
En cas de manquement à cette obligation, le propriétaire peut notamment réaliser une retenue sur le dépôt de garantie au terme du bail si cette retenue est justifiée par l’état des lieux de sortie. Peu importe que le bailleur ait ou non engagé les sommes correspondantes pour effectuer les travaux de remise en état.
Cass. civ. 3, 2 oct. 2007, n° 06-18142
2.1.2. Travaux à l’initiative du locataire : travaux d’aménagement et de transformation
Le locataire peut également engager lui-même certains travaux d’aménagement, sans avoir à demander au préalable l’autorisation du propriétaire. Au titre de ces travaux, le propriétaire ne peut pas demander la remise en état au terme du bail et le locataire ne peut pas être indemnisé. Le locataire peut ainsi par exemple :
- poser des miroirs, meubles, décorations, etc. sur les plafonds, murs et cloisons, à condition de reboucher les trous éventuellement faits ;
- changer la moquette ;
- rafraîchir les peintures murales.
Remarque :
Le locataire peut changer la couleur des murs sans demander l’accord préalable du propriétaire, « dès lors que les couleurs choisies n’affectent pas l’habitabilité ni l’usage normal des lieux ».
Pour les travaux qui constituent une transformation du logement, l’accord écrit du propriétaire est obligatoire. A défaut de cet accord, le propriétaire peut :
- soit exiger du locataire à son départ des lieux une remise en l’état aux frais de ce dernier ;
- soit conserver les transformations sans indemniser le locataire du coût des travaux réalisés.
Par exemple : l’ajout de cloisons, la transformation d’une chambre en salle de bain sont des travaux de transformation nécessitant l’accord écrit du propriétaire.
Si le locataire obtient son accord en revanche, le propriétaire ne pourra pas exiger la remise des lieux en leur état antérieur au départ du locataire. De plus, le locataire devrait pouvoir se faire rembourser les travaux. Le remboursement s’impute souvent sur le loyer dû par le locataire.
Dans la pratique :
Il peut être opportun de préciser dans l’accord la base sur laquelle s’opérera l’indemnisation du locataire. A défaut d’accord, le bailleur pourra à son choix rembourser au locataire :
- soit une somme égale à la somme dont l’immeuble a augmenté de valeur ;
- soit le coût des matériaux et de la main-d’œuvre estimé à la date du remboursement compte tenu de l’état dans lequel se trouve l’immeuble.
C. civ. art. 555
2.1.3. Travaux à l’initiative du locataire : travaux d’adaptation du logement et travaux de rénovation énergétique
Le locataire peut également réaliser :
- des travaux d’adaptation du logement aux personnes en perte d’autonomie ou en situation de handicap (loi 28 déc. 2015, n° 2015-1776, relative à l’adaptation de la société au vieillissement) ;
- des travaux de rénovation énergétique dans le logement. La liste des travaux concernés ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret (Décret 20 juill. 2022, n° 2022-1026).
L’accord du bailleur, sollicité par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, peut alors être exprès ou tacite, s’il ne répond pas à la demande de son locataire. En effet, l’absence de réponse dans un délai de 2 mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation. Au départ du locataire, le bailleur ne pourra alors pas exiger la remise en l’état des lieux. De plus, le locataire devrait pouvoir se faire rembourser les travaux.
Remarque :
Pour financer ses travaux de rénovation énergétique, le locataire peut obtenir une aide Certificat d’économie d’énergie (CEE) à condition que le logement ait été achevé depuis plus de 2 ans. Pour rappel, il s’agit d’une aide financière proposée par les fournisseurs d’énergie (électricité, gaz, etc.). Le montant de la prime CEE dépend de l’ampleur des économies d’énergie réalisées et des revenus du locataire.
Le locataire ne pourra en revanche bénéficier ni de MaPrimeRénov’ ni de l’éco-PTZ, les deux dispositifs n’étant ouverts qu’aux propriétaires.
2.2. Immobilier : Travaux et réparations du propriétaire
2.2.1. Autres travaux en immobilier
Le bailleur est tenu de réaliser les travaux (autres que les réparations locatives) nécessaires au maintien en l’état ou à l’entretien normal des locaux loués ou urgents.
Loi 6 juill. 1989, n° 89-462, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, art. 6, c
2.2.2. Travaux de rénovation énergétique
La loi climat et résilience du 22 août 2021 interdit progressivement la mise en location des bâtiments ne respectant pas des normes minimales énergétiques : les « passoires thermiques ». Les restrictions à la location pour les logements qui obtiennent une classe F ou G à l’étiquette énergie du DPE s’appliquent selon le calendrier suivant :
- 25 août 2022 : interdiction d’augmenter le loyer lors d’un changement de locataire d’un bien classé F ou G ;
- 1er janvier 2025 : interdiction de louer un logement classé G ;
- 1er janvier 2028 : interdiction de louer un logement classé F ;
- 1er janvier 2034 : interdiction de louer un logement classé E.
Si le bailleur loue quand même le logement, le locataire peut obtenir du juge :
- de prescrire les travaux de mise en conformité ;
- de réduire d’autant le montant du loyer.
Remarque :
L’interdiction de louer concerne les nouveaux baux à conclure. Bien entendu, les baux d’habitation en cours ne seront pas interrompus et la reconduction sera toujours possible.
Les propriétaires concernés devront donc prévoir des travaux s’ils veulent continuer à louer leurs logements à partir de 2023. Un large éventail d’aides financières est aujourd’hui disponible pour la réalisation de travaux de rénovation. MaPrimeRénov’ permet notamment aux propriétaires bailleurs (pour trois logements maximum) de financer des travaux de rénovation énergétique. Elle est versée par l’Anah. Elle est attribuée sans condition de revenus, mais son montant dépend du revenu fiscal de référence du bailleur. Plus ses ressources sont importantes, moins le montant de la prime est élevé. Pour en bénéficier, il faut faire la demande sur le site www.maprimerenov.gouv.fr AVANT de commencer les travaux.
Il faut noter qu’il est possible pour le bailleur de récupérer sur le locataire une partie du coût des travaux d’économie d’énergie réalisés par lui dans le logement. Depuis le 25 août 2021, la contribution du locataire aux travaux d’économie d’énergie réalisés ne peut toutefois être exigée :
- qu’à la condition qu’un ensemble de travaux ait été réalisé ;
- que le logement ait un niveau de performance énergétique compris entre la classe A et la classe E.
3. Références (Immobilier)
Loi 6 juill. 1989, n° 89-462, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Décret 26 août 1987, n° 87-712
Cass. civ. 3, 2 oct. 2007, n° 06-18142
Loi 28 déc. 2015, n° 2015-1776, relative à l’adaptation de la société au vieillissement
Décret 20 juill. 2022, n° 2022-1026
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