Augmenter le patrimoine de l’enfant et le revenu des parents,
et préparer la transmission

Nous allons envisager ici l’opération consistant à acheter l’usufruit d’un bien immobilier par un parent et la nu-propriété de ce même bien par l’enfant.

POUR L’USUFRUITIER

REVENUS COMPLEMENTAIRES

Pour l’usufruitier, l’intérêt de l’opération réside dans le fait qu’il percevra les revenus du bien, sans avoir à en payer la valeur vénale, la valeur de l’usufruit étant nettement inférieur à celle de la pleine propriété. Ainsi la rentabilité du bien est élevée.

Cependant attention à la valeur de l’usufruit qui diminuera au fil du temps.

Bien évidement l’acquisition de l’usufruit se fera plutôt sans emprunt dans la mesure ou l’objectif est d’augmenter ses revenus.

TRANSMISSION

Alors que la somme qui a permis a l’acquisition du bien en usufruit par le parent devrait rentrer dans la succession au décès de ce dernier, l’usufruit quant à lui se verra greffer à la nu-propriété de façon à ce que l’enfant dans cette opération se voit attribuer la même valeur mais sans droit de succession !

Attention toutefois en vertu de l’article 918 du code civil de prendre des précautions et de faire inscrire par écrit l’accord des éventuels autres enfants. Si cet accord est impossible à obtenir, il faudra alors passer par l’interposition du société civile.

POUR LE NU-PROPRIETAIRE

PATRIMOINE

L’opération permet au nu-propriétaire de se constituer à terme un patrimoine à moindre coût .

FISCALITÉ

le nu-propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers qu’il perçoit d’autres biens, sous certaines conditions, les intérêts d’emprunt éventuels ayant financé l’acquisition, ainsi que les charges qu’il a financées.

CONCLUSION

Si cette opération est très intéressante pour toutes les parties, il faut faire très attention à sa mise en oeuvre qui va nécessiter de prendre des précautions :

• Pour éviter des risques de mésententes familiales
• Afin de permettre à l’usufruitier de vendre le bien sans accord du nu-propriétaire
• Pour se protéger du risque de requalification en donation indirecte par l’administration fiscale
• Pour éviter que le bien soit fiscalement traité comme un actif de la succession au décès de l’usufruitier
• Pour éviter tout risque d’avantager un enfant par rapport aux autres si tel n’est pas l’objectif