Comment choisir entre le neuf et l’ancien pour investir ?

Entre le prix du bien à estimer, le secteur à étudier et l’impact de la fiscalité, quels sont les avantages et les inconvénients entre le neuf et l’ancien pour réaliser le meilleur placement immobilier ? Conseils pratiques et avis d’experts.

SOURCE LE FIGARO

Prix du bien : avantage à l’ancien

Le prix moyen d’un logement ancien en France est de 2 500 €/m2. Il y a bien sûr, de fortes disparités. Selon les chiffres des notaires, le valeur moyenne d’un appartement ancien s’envole à près de 10.000 €/m2 à Paris. Viennent ensuite Bordeaux et Lyon dont les valeurs se situent autour de 4500 €/m2. Puis Nantes, Rennes, Toulouse, Strasbourg, Lille, Marseille, Montpellier (entre 2500 €/m2 et 3500 €/m2). Une série de villes où l’on peut devenir propriétaire pour moins de 2000 €/m2 : Angers, Le Havre, Dijon, Nancy, Nîmes, Poitiers, Saint Etienne. Enfin, dès lors que l’on s’éloigne des métropoles économiques attractives, les prix décrochent et chutent. Parallèlement, le prix moyen du neuf en France se situe autour de 4200 €/m2 en régions et 5 000 €/m2 en Ile-de-France.  

Rendement locatif : avantage à l’ancien  

Pour un réaliser un investissement locatif, Stéphane Desquartiers, président de la maison de l’investisseur est catégorique : « Dans l’ancien, on a plus de rentabilité. Le choix est plus important. En revanche, l’inconvénient majeur est que l’on a plus d’impôts à payer (revenus fonciers, tranche marginale d’impôt et CSG). Pour ceux qui payent peu ou pas d’impôt, privilégiez toujours l’ancien. Idéalement en meublé. » Par exemple, une astuce est d’investir dans une petite surface en centre-ville et de la louer durant 9 mois à un étudiant (location étudiante) puis les 3 derniers mois de l’année en meublé (type location touristique saisonnière) afin de s’assurer de solides rendements autour de 7 à 8 %.

Economies d’impôt : avantage au neuf

Une bonne connaissance du marché est un plus : « l’ancien demande plus d’implication personnelle pour trouver le bien, le rénover. A contrario, il n’y a jamais de travaux à réaliser dans le neuf. Mais la rentabilité est moindre. Avec l’investissement locatif en Pinel, le rendement moyen se situe entre 3 et 4 %. Mais ici, pour le coup, les impôts viennent booster l’opération. Puisque dans ce cas, on génère des économies d’impôt. » précise Stéphane Desquartiers. En Pinel, vous bénéficiez d’avantages fiscaux avec des réductions d’impôt de 12% à 21 % sur le prix du bien et vous pouvez le louer à vos ascendants/descendants. Ensuite, vous payez selon un échelonnement très précis, en plusieurs fois, jusqu’à la fin du chantier.

Livraison : le neuf pénalisé

Pour le neuf, certains aspects sont à anticiper : « il faut faire attention aux retards dans la commercialisation, et dans la livraison du bien prévient Franck Vignaud, du Laboratoire de l’immobilier ». La Fédération des promoteurs immobiliers fait état d’environ 30.000 logements bloqués en France par des recours aux permis de construire (administratifs et contentieux) et les municipales à l’horizon 2020 risquent de décaler ou reporter des opérations. Cependant, certains promoteurs proposent des garanties en cas de retard, sous forme d’indemnisation.  

Valeur verte : le neuf haut la main

« Dans le neuf, le logement est en parfait état et pour lequel vous n’aurez pas de travaux à effectuer durant une dizaine d’années. C’est un logement qui est très performant sur le plan énergétique. A titre d’exemple, un logement construit dans les années 70 consomme entre 5 et 6 fois plus d’énergie pour le chauffage et la production d’eau chaude.  » souligne Franck Vignaud.

Frais de notaires : avantage au neuf

Un intérêt supplémentaire du neuf par rapport à l’ancien réside dans le fait que les droits de mutation à titre onéreux (« frais de notaires ») sont réduits. « Ils représentent 3 à 4 % du prix du bien dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien. De nombreuses communes proposent aussi l’exonération de taxes foncières durant deux ans.  Cela représente l’équivalent de deux mois de loyer à économiser en tant qu’investisseur. Autre intérêt, on peut personnaliser son logement et parfois modifier l’agencement des pièces. Il y a aussi souvent des places de parkings ce qui n’est pas le cas dans de vieux immeubles. Enfin, les charges de copropriétés sont moins élevées que dans l’ancien.

Secteur à privilégier : Menez l’enquête !

Que ce soit dans le neuf ou l’ancien, la règle d’or pour investir est de toujours se projeter, se rendre sur place et étudier le marché locatif à la loupe. Il faut bien mesurer l’état de l’offre et la demande, comparer, sélectionner.  Idéalement, investir dans une ville que l’on connaît ou pour laquelle, un contact est déjà sur place.  Dans le neuf, si la projection est plus difficile, renseignez-vous sur la pertinence des projets urbains (emplois, commerces…) et dans quel environnement l’opération résidentielle va voir le jour. Investissez plutôt dans un centre ville, où un secteur bien desservi par les transports. Il faut toujours faut penser à la revente. C’est la clé d’un investissement gagnant.